楼市，要跌到什么时候？

正文　　常读文章的老朋友都知道，在我们创号之前，房地产维度的自媒体没有一家自媒体谈“周期”、也没有一家房子自媒体讲供需关系。　　在之前，所有的楼市波动都被他们归结为“行情”。　　同时，恒大某位前员工的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”万金油三段论，这就是房地产自媒体的理论体系。　　如果你很较真，可以去看看2020之前那些地产自媒体的言论，就会发现：　　“万金油理论”。　　我有时间在想，中国楼市的韭菜是不是真的这么好割，随便说说城市人口和政策，就有那么多人跟着所谓的“大V”去买楼。　　还是说——　　大多数想买房的人，对于投资数百万上千万的资金，自己缺乏专业知识的同时，又渴望自己的投资行为获得认同。　　而彼时，那些大V恰巧迎合了这部分购房者急切的心态哪？　　说这么多，我只想告诉大家，房子能不能买，什么时候能买，前瞻性的指标只有两点：　　宏观看经济周期、微观看城市供需关系　　除此之外，更多是户型、景观、产品、物业管理、项目体量、开发商品牌.......细微颗粒度的变量带来的资产价值差异。　　最近的大家的情绪很糟糕，同时又有很多新的言论又再次刷屏，　　比如，　　“资产负债表衰退”、“货币流动性陷阱”、“结构性复苏”......　　面对这样的情绪和各种结论，我今天呢，想和大家聊两点　　01　　最近，有一张图火了。　　　　这是俄国经济学家康德拉季耶夫提出的康波周期论。　　回看过去，每次周期由繁荣到衰退都是因为技术迭代。截至目前，我们已经走完四个康波周期，分别是：　　蒸汽带来的纺织时代、发动机带来的汽车时代、重工业化带来的电器时代，计算机带来的互联网时代。　　从上图也能看出，我们现在经历的第五次周期并没有写完，对于未来，现在比较主流的观点是：　　虚拟现实驱动的人工智能时代　　至于第五个大周期的时间是30年、40年、50年并没有人可以准确的推算出来，但大家都一致认同，下一个大周期一定是新技术迭代带来经济的二次繁荣。　　同时，需要大家记住：　　每一个大周期又分为四个小周期，分别是回升期、繁荣期、衰退期、萧条期　　　　上面这张图，大家记住两个词：　　收缩与扩展　　结合这两个词，再回看2022年和2023年的经济数据，就不难发现我们现在处于收缩期。　　在每一轮康波周期中，都有一些小周期指标，比如库存周期、设备周期、产能周期等等。　　这些周期原本和“康波”周期一样有“洋气的名字”。　　我呢，按照这些小周期的特征直接把“洋气”名字去掉了，就用了库存、设备、产能这些更直观的名称了，以便大家理解。　　关于周期和经济，如果要往复杂了说，真的上天下地无所不能，但我一直将这些晦涩的内容，简化、分解呈现给大家，以便大家快速理解和阅读。　　因为——　　认知的关键，不是这个“知识体系”有多复杂和高深，而是认知的人是否“开悟”，是否明白关键点是什么。　　就好像我们今天文章说的大周期和大周期之下的子周期，真的是在说周期吗？　　不是！　　我们看似再说周期，其实在说的核心是：　　经济有周期，房价有涨跌，　　在涨涨跌跌周而复始的轮回中，搞钱的机会是什么　　这也是为什么我一直告诉大家：不要追涨杀跌，不要寻找最高点和最低点的原因。　　对于大多数人而言，思考的模式总是线性的，要么在上升期间想着更好的事情还会发生，要么在下降期间想着灭亡即将来临。　　所以——　　比起分析行业现状好坏，比起复杂高深的理论，我们更应该知道：　　此时此刻，现在是周期的什么位置。　　02　　既然经济周期是技术驱动，那么，房地产周期的波动有明显特征吗？　　很遗憾，房地产行情的波动不具有经典特征。　　虽然房地产的周期波动属于康波周期的子周期，但房地产产业本身没有什么核心技术，导致房地产周期滞后于技术迭代周期。　　这话有点绕口，翻译之后大概就是——　　技术发展，经济发展，大家兜里有钱才会购买房子，房子才会出现供需两旺的局面。　　所以——　　经济周期的典型特征是技术，而房地产周期的供需两旺滞后于经济周期，并不具备明显的显性特征。　　如果非要看房地产周期的显性特征，关注经济周期数据指标也是可以的。　　那么，有什么数据可以看出房地产周期走势吗？　　答案是有的，就是库存周期。　　简单来说就是供需关系，我给大家举个简单的例子。　　来，看看近10年商品房库存总量的数据（数据来源：国家统计局）。　　　　从过去10年商品房库存总量维度看，凡是库存量低于50000万㎡以下时，楼市以卖方市场为主，就是：　　你爱买不买，不买就涨价了~　　凡是库存量在60000万至70000万平米这个区间，楼市以买方市场为主，行情就变成了：　　你不降价，我不买。　　如果这种供需关系具象到各个地方城市中，每个城市的供需节奏也大不相同。　　比如，　　上海、杭州、宁波的库存去化周期都在10月左右；　　哈尔滨、长春、沈阳、大连的库存去化周期都超过24个月；　　一般而言，3到6个月库存去化周期在8个月上下浮动，市场呈现供需两旺；　　连续三个月库存量增加且接近14个月，市场会出现供大于求的艰难情况；　　我告诉大家，什么人口数据、什么政策救市都不如供需关系能准确的反映出楼市行情。　　也就是说——　　你想买房，你不想被割韭菜，你想学会顺应周期“逢低入，逢高出”，那么就要关注商品房库存周期。　　如果不会看怎么办？看我们城市分析的文章啊！　　但是，大家也要注意，咱们房地产的库存周期受金融、政策的影响是巨大的。　　比如——　　落户、公积金额度增加、降低首付比例等等都会对楼市供需关系带来“质”的改变。　　同时，我也要告诉购房者：　　大多数购房者对于楼市供需关系的感知是迟钝的、滞后的。　　因为——　　绝大多数购房者，并不像我们一样，常年研究房地产维度的相关数据，对数据和行情比较敏感。　　普通购房者感知楼市行情是这样的：　　售楼处是不是人山人海、我要购买的房子有没有了、开盘有没有销售完………　　另外，除了看新房库存周期，城市二手房挂盘量和成交趋势比新房库存量更具有前瞻性。　　比如，　　二手房挂盘量去化周期超过24个月的城市，且连续6个月挂盘量持续增加的城市，大概率在未来2年内都不会有大涨的行情。　　反之，挂盘量持续6个月减少，这座城市的房价会在未来1年内形成快速上涨压力。　　康波周期是50年至60年的大周期，在这个周期中房地产会有N多小周期，从我们过去20年的楼市波动看，大概每隔5-6年就会有一波起伏行情。　　这也是为什么有很多人说：2025年是这波楼市行情见底的原因。　　　　03　　财富的底层逻辑，是在一次次经济周期轮动中，找到合适的时机、标的物、符合趋势做长短线配置。　　买对房，仅仅是家庭资产配置的第一步。　　让家庭资产产生现金流和利润才是终极目标。　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！　　原创不易点赞支持

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